Stambeni krediti

Stambeni kredit je namenski kredit i spada u posebnu kategoriju dugoročnih kredita. On se odobrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta.

Stambeni krediti mogu biti sa učešćem (5%, 10%, 20% itd.), uz subvenciju države, osigurani kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), zatim stambeni krediti odobreni za uknjižene i neuknjižene nepokretnosti, za rezidente i nerezidente i sl.

Uslove odobravanja stambenih kredita banke utvrđuju svojom poslovnom politikom.

Stambeni krediti uz subvenciju države namenjeni su građanima Republike Srbije koji ispunjavaju uslove za dobijanje subvencionisanog stambenog kredita.

Kod stambenih kredita sa subvencijom države korisnik kredita je u obavezi da obezbedi određeno učešće, a jedan deo, npr. 20%, učešća obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije. Preostali deo ukupne cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka. Država može i na druge načine, npr. putem subvencionisanja kamate i sl., pružiti pomoć građanima koji žele da putem stambenog kredita kupe prvi stan/nepokretnost.

Treba naglasiti da krediti uz subvenciju države moraju biti osigurani kod NKOSK.

Stambeni krediti se nude i za uknjižene i za neuknjižene nepokretnosti. Kod kredita za neuknjižene nepokretnosti kamatna stopa je uglavnom viša, pa su samim tim i krediti skuplji. Pri tom je potrebno pribaviti i dokumentacijukojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na nepokretnosti, ili u slučaju novogradnje objekat mora biti izgrađen najmanje 80%.

Kreditna sposobnost

Banke su, pre zaključenja ugovora o kreditu, dužne da procene kreditnu sposobnost korisnika, kao i ukupan kreditni rizik kome se izlažu prilikom odobravanja kredita. Banke su dužne da ove procene vrše veoma oprezno zbog toga što, kao kreditno-depozitne institucije, plasiraju ne samo svoja sredstva, već i sredstva deponenata koja su im poverena na čuvanje, ali i zbog toga što postoje jasni regulatorni zahtevi u pogledu upravljanja kreditnim rizikom. Dakle, prilikom svakog podnošenja zahteva za kredit banka je, u skladu sa propisima, dužna da proceni kreditnu sposobnost korisnika, a ako je zahtev za kredit odbijen na osnovu uvida u bazu Kreditnog biroa, banka je dužna da korisnika bez naknade odmah pismeno obavesti o tim podacima. Pored toga banka je dužna da ocenu kreditne sposobnosti izvrši naročito na osnovu analize stepena kreditne zaduženosti dužnika, koji se utvrđuje kao odnos ukupnih mesečnih kreditnih obaveza i redovnih neto mesečnih prihoda tog dužnika.

Šta je sve potrebno od dokumentacije priložiti za odobrenje kredita

Zahtev za kredit (obrazac banke)
Potvrdu o zaposlenju i visini primanja (obrazac banke)
Fotokopiju lične karte
Overen predugovor o kupovini nepokretnosti
Procenu vrednosti nepokretnosti na kojoj se konstituiše hipoteka
Dokumentaciju za obezbeđenje kredita hipotekom
Izjavu o administrativnoj zabrani i dr.
Kod kredita za neuknjižene nepokretnosti potrebno je pribaviti dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na nepokretnosti.

Sredstva obezbeđenja kredita

Sredstva obezbeđenja kredita određuje sama banka.

Za obezbeđenje urednog vraćanja kredita banka može od klijenta tražiti da priloži menicu koju je potpisao korisnik kredita i/ili kreditno sposobni žiranti i hipoteku prvog reda na nekretnine u korist banke. Hipoteka se upisuje na nepokretnost koju klijent kupuje ili na neku drugu nepokretnost u vlasništvu tražioca kredita ili u vlasništvu drugog lica, uz njegovu saglasnost.

Ukoliko bi došlo do prestanka otplate odobrenog kredita, nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka može biti prodata radi naplate duga.

Proverite

Da li je kredit indeksiran u valuti i u kojoj ;
Da li je kredit s promenljivom kamatnom stopom i od kojih promenljivih elemenata zavisi (referentnih kamatnih stopa LIBOR, EURIBOR i drugo);
Da li je reč o vrsti kredita sa učešćem (20%) ili bez učešća i na koji način to utiče na vašu ukupnu obavezu;
Da li postoji obaveza osiguranja kredita kod NKOSK ili kod društva za osiguranje (uz osiguranje hipotekarnih kredita obično ide i niža kamatna stopa, kao i povoljniji uslovi otplate);
Koje instrumente obezbeđenja je potrebno priložiti (menicu, hipoteku, trajni nalog za naplatu anuiteta, administrativnu zabranu, polisu osiguranja nekretnine vinkuliranu u korist banke i sl.);
Pod kojim uslovima se može izvršiti prevremena otplata kredita;

Osnovni pojmovi

EURIBOR i LIBOR su referentne kamatne stope po kojima prvorazredne banke na evropskom međubankarskom tržištu međusobno pozajmljuju novac i koje poslovne banke širom Evrope koriste kao osnovicu pri obračunavanju kamatnih stopa na kredite koje odobravaju klijentima.
Vinkulirana polisa osiguranja je polisa koja predstavlja zalogu ili prenos prava potraživanja po osnovu naplate štete u korist trećeg lica, u ovom slučaju banke.
Procena vrednosti nepokretnosti je postupak utvrđivanja građevinske i tržišne vrednosti nepokretnosti, a vrši je ovlašćeni sudski veštak.
Hipoteka prvog reda na nepokretnosti je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca (u ovom slučaju banku) da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, bez obzira na to u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Založna izjava je izjava vlasnika nepokretnosti da dozvoljava uspostavljanje hipoteke na njegovoj nepokretnosti. Založna izjava mora biti overena u sudu.
Menica predstavlja bezuslovni pismeni nalog izdavaoca menice (trasanta) upućen drugom licu (trasatu) da, u određeno vreme i na određenom mestu, isplati određeni iznos novca licu naznačenom na menici (remitentu) ili drugom licu po njegovoj naredbi.

Saveti

Prikupite dovoljno informacija o uslovima pod kojima se nude stambeni krediti i dobro ih razmotrite pre nego što odlučite da uzmete kredit.
Obratite se referentu za stambene kredite u poslovnoj banci radi pribavljanja svih informacija u vezi sa uslovima odobravanja stambenih kredita.
Uporedite efektivne kamatne stope (EKS), vodeći pri tom računa da se EKS kod kredita koji su indeksirani različitim valutama ne mogu upoređivati.
U slučaju stambenih kredita s varijabilnim kamatnim stopama, zbog promena EURIBOR-a ili LIBOR-a dolazi do promena visine kamatne stope, a time i ukupne obaveze po osnovu uzetog kredita.
Informišite se od kojih promenljivih elemenata zavisi promenljivost kamatne stope.
Obavestite se o dužini trajanja procedure za odobrenje stambenog kredita i, u skladu s tim, predvidite krajnji rok za realizaciju ugovora o kupoprodaji.
Izmirujte redovno preuzete obaveze po ugovoru o stambenom kreditu, jer u suprotnom nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka može biti prodata kako bi se naplatio dospeli dug.
Nastojte da koristite samo one finansijske proizvode koje i sami razumete!